＊中古屋買賣小知識 - 物之瑕疵擔保

不動產交易過程中，買賣雙方爭議案件，時有所聞，尤其是中古屋買賣，物之瑕疵的主張更是常見，而究竟物之瑕疵中的房屋漏水問題，買賣雙方的法律關係應如何主張呢？以下問題，為您一一解惑。

一、何謂＂瑕疵屋＂？
所謂瑕疵屋即指存在買賣標的房屋上之缺點。凡依通常交易之觀念，或當事人間之約定，認為標的物應具備之價值效用，或品質而不具備者，即為物之瑕疵。

二、何謂＂瑕疵擔保＂責任？

所謂瑕疵擔保，係指買賣契約交易過程中，出賣人應負的瑕疵擔保責任，分「權利瑕疵擔保」與「物之瑕疵擔保」。

(一)  權利的瑕疵：即指標的物受第三人限制或主張權利。
例如，第三人主張有物的所有權；土地部份被限制使用。
※出賣人未善盡此義務時，買受人可依債務不履行規定，請求解除契約、違約金或損害賠償等。

(二) 物之瑕疵：即指標的物有效能或價值減少之瑕疵。
例如，標的物漏水；標的物為海砂屋。
※出賣人應擔保物交付買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少通常效用，或契約預定之效用。但減少程度無關重要者，不得認為瑕疵。買賣契約中，出賣人應負瑕疵擔保責任。(民法§354)

三、瑕疵的構成要件：
(一) 買受人於契約成立前，不知有瑕疵。
(二) 標的物效能或價值減少或滅失，或標的物無賣方保證之品質。
(三) 瑕疵於危險移轉時確已存在。

四、買方得主張之權利：
(一) 滅少價金或解約
民法第359條買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

(二) 損害賠償
民法第360條買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。
※買受人方面，法律亦課其檢查標的物及於發現標的物有瑕疵時，應即通知出賣人之義務，如果買受人怠於通知，除非依通常檢查不能發現之瑕疵外，應視為買受人已承認其所受領之物。(民法§356)